自有住房是指什么？换购住房退个税，哪些人最受益？

早在2019年，国家就有政策优惠，即财税2019年的74号，如果房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。（下面简称“三种人”）

上述赠与人与受赠人均不缴纳个人所得税。

但是，这些在将受赠房屋再次出售时却要缴纳很多个人所得税了。

原因是：在财税[2009]78号中规定

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

也就是说，根据该政策的规定，如果受赠人将房屋出售给非上述的“三种人”时，之前优惠的个人所得税就蹦了出来，这时的个税其实是全部转嫁到了受赠人身上。

举个例子，王某在2020年时将自己当时市场价格约500万的住房，无偿赠送给了自己的女儿，假如王某在2010年购买该房屋时花了240万，根据74号文件的优惠：房屋赠与给子女，对当事双方均不征收个人所得税，因此，王某在赠送给女儿住房时，无论房屋的市场价格是多少，均没有关系。

但是如果王某的女儿在2022年准备将当时市场价格为600万的房屋出售给非上述的“三种人”时，之前优惠的个人所得税就蹦了出来，王某的女儿需要将600万减240万等的差额作为财产转让所得来交个人所得税。这时的个税其实是全部转嫁到了受赠人身上。

因此，个人所得税并没有真正地免除，除非房屋一直延续地赠送给“三种人”，否则，这个隐藏的个人所得税就会在房屋出售那天跑出来。

但是，现在“三种人”有机会了！个人所得税可以退了

在今年的30号公告中，满足这几个条件，可以退还个人所得税：

一是在自2022年10月1日至2023年12月31日，出售旧房并购买新房（也可以是二手房）；

二是出售旧房与购买新房间隔不能超过1年；

三是旧新与新房在同一城市范围内；

四是旧房与新房为同一产权人（包括共有产权）

因此，”三种人”如果在这个期间内满足条件，将继承过来的房屋进行出售，然后再购买新房，那么这个隐藏的个人所得税就会退掉了，不必承担。

最后附上相关政策《政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告 2022年第30号）规定，

一、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

纳税人有自有住房是指，纳税人已经取得自有住房产权证或取得购买自有住房时的契税完税证明。