被迫成为“钉子户”怎么办？一文搞懂钉子户的法律风险和救济途径

“一面鲜艳的五星红旗突然出现在破败的楼顶，杨武，这个被网友称为重庆‘最牛钉子户’的户主，昨天下午爬上孤岛般的自家二层楼房，先是舞动国旗，然后把一面写有‘公民的合法的私有财产不受侵犯！！！’的横幅挂在屋顶，向外界展示‘保卫自己的财产’的决心”……（摘自网络）

2004年，重庆最牛钉子户事件被媒体报道之后，引发了人们热议。有人说，“钉子户”的问题是城市化进程中最常见的拆迁问题之一，因为拆迁存在巨大经济利益，本就容易滋生被征收人、开发商以及征收方之间的矛盾。

时至今日，国有土地征收补偿参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经形成了较为完备的法律体系。但在集体土地征收领域，当被征收人与征收方就补偿标准很难达成共识时，法律没有建立起解决类似问题的机制。

加之被征收人依法维权意识的匮乏，土地征收实施程序不规范，在集体土地征收中，“钉子户”问题依然显著。

但成为“钉子户”，是被征收人的自主选择吗？

也许对于少部分想借机“一夜暴富”“敲竹杠”的被征收人来说，成为“钉子户”是一种手段；但对于绝大多数被征收人来说，难以保障征收之后的生活水平才是他们成为“钉子户”的根源，他们成为钉子户，是迫于无奈。

这些在征地拆迁中因为某些原因没有按计划拆除的老旧房屋，在周边高楼林立大厦的映衬下，显得格格不入。

由此，也产生了一个问题：如果还没签订补偿协议，房子尚未拆迁，周边却陆续盖起了商品房，这种情况下，被晾在一旁的“钉子户”的权利如何救济？

在这个问题之前，我们先来看集体土地征收的定义。集体土地征收，指的是国家为了公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征收为国有的行为。多数观点认为，征地决定一经作出并公告，土地所有权和使用权就发生变动，农民丧失集体土地使用权。

在征收过程中，如果被征收人未能和征收方达成协议并搬迁，但集体土地已经出让给了开发商进行商品房建设，开发商也已完成不动产登记，此时，“钉子户”能不能以保护土地使用权和房屋所有权为由提起行政诉讼，请求撤销不动产登记呢？

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款和第四十九条的规定，与被诉行为具有利害关系，是当事人提起行政诉讼的法定条件。

由此可以看出，“钉子户”有没有诉讼主体资格，取决于在法律上“钉子户”和征地决定作出之后的国有土地使用权出让、不动产登记等后续的行政行为有没有利害关系。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”

参照该规定，在先后两个或者多个行政行为连续侵犯当事人合法权益的情况下，当事人应当首先对在先的行政行为主张权利，而不是越过在先的行政行为，默认其效力，径行对后续的行政行为主张权利。

在集体土地征收中，在先的行为是征地决定，后续的行为是不动产登记，因此，“钉子户”不能以保护其集体土地所有权或者使用权为由，对土地出让、不动产登记等后续行政行为提起行政诉讼。

特别说明的是，如果“钉子户”的房屋被强拆，“钉子户”依然有权对行政机关的强拆行为提起诉讼，征收土地和房屋应当遵循“先补偿、再搬迁”的原则，被征收人获得补偿安置前，行政机关不能强制执行。

那么对于征地决定，是否有权提起行政诉讼呢？

一般认为，征地批复即为征地决定，而征地批复是不可诉的。（2020）最高法行申8645号行政裁定中认为：“省级人民政府作出的征地土地批复，以及对征用土地决定作出实体处理的行政复议决定，属于法律规定的最终裁决行为，不属于行政诉讼的受案范围。”

因此，对于征地决定，“钉子户“无权提起行政诉讼。

无法对征地决定提起诉讼，也不能对土地出让、不动产登记等后续行为提起诉讼，被迫成为“钉子户”的被征收人，就没有办法保护自身合法权益了吗？

《土地管理法实施条例》

第三十一条的规定：“征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排，对个别未达成征地补偿安置协议的，应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。”

据此，对于未达成补偿安置协议的，县级以上地方人民政府应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。

因此，“钉子户”虽然无权对土地出让、不动产登记和征地决定提起诉讼，但是可以请求行政机关依法作出征地补偿安置决定，如果“钉子户”的房屋被强拆，也可以依法主张权利