《民法典》系列解读—建筑物区分所有权

按《民法典》规定，业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其主要由以下三种权利构成：

一、专有部分所有权：业主对其建筑物专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。需要注意的是，专有部分的所有权不是毫无限制的，业主行使其专有权不得危及建筑物安全（比如不得随意损害内部称重结构、违反规定进行装饰装修、在建筑物里存放危险物品等），不得损害其他业主的合法权益。

专有部分需具备以下条件：

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分并为各个所有人独立支配

（2）具有利用上的独立性，可以排他使用

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体，即可以单独进行不动产登记

二、共有部分所有权：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。可以看出，业主共有部分所有权是一种跟身份相关的特殊权利，是专有部分业主当然享有的所有权，但其也要承担相应的义务。

共有权是由专有部分所决定的，并从属于专有部分的所有权。在区分所有的情形下，共有部分不能独立存在，也不能单独转让和继承。转让专有部分所有权，共有部分也应相应转让。

属于全体业主共有的部分，在办理房屋所有权首次登记时，申请人有义务一并将其申请登记为业主共有，且只登记不发证。登记部门在办理首次登记时，一定要注意避免将建筑物区分所有情形下的业主共有部分登记在申请人名下。

三、共有部分的管理权：基于区分所有权的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此共同关系形成了共同管理权。即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会、选举业主委员会进行共同决定，自主或聘请物业服务企业进行管理