安置房买卖过户流程及注意事项

在前几年房价居高不下的环境下，相对便宜的安置房交易情况较为普遍，大多安置房因没有办理产权登记即对外出售，在具备办证情况下，出卖人有可能以拖延办证相挟加价，由此产生了大量的安置房过户引起的诉讼。这类纠纷产生的根本原因还是当事人对安置房交易流程不清楚，合同约定不明所致。对买方来说，完成交付并过户才是交易完成。大多情况下，购买的安置房需要先办理第一手不动产证，后再过户。具体在安置房交易中，需要注意以下几点：

一、和谁交易——房屋的全部权利人

大多拟出售的安置房是基于集体土地上的房屋拆迁获得，一户可能有好几套安置房，在拆迁安置协议上签字的也是户主或者户代表，安置对象是户内全部符合条件的成员，因此所得的安置房属于该户共有财产，即便办理了产权登记，该房屋也并非全部属于登记的权利人个人所有。因此，在购买安置房之前，一定要了解拟购买的安置房是否涉及其他人员，主要通过拆迁安置协议确认，或者是各权利人就安置房进行分割的协议书，确认拟在买卖合同上签字的人员就是该安置房的唯一权利人。

如果是基于国有土地上的房屋拆迁获得的安置房，安置协议的名称也是国有土地上某某项目补偿协议书等，安置协议上登记的被拆迁人一般就是实际权利人，和该人员签署合同即可。

无论是国有土地上的房屋拆迁还是集体土地征收引起的房屋拆迁所获得的安置房，如果安置房已经办理了产权登记，基于公示公信的原则，只要不是恶意串通，与登记的产权人签署合同并进行交易一般受法律保护。

最后一点很重要，如拟购买的房子没有办理产权登记，且权利人是七八十的老年人，不建议购买，不是歧视，是因为安置房办证是几年甚至十几年之后的事情，届时老年人不一定健在，在老人的继承人不配合办理登记并配合过户的情况下，对购买者来讲，诉讼的话需要起诉老人的全部法定继承人，而陌生人之间的交易是很难掌握其全部继承人的身份信息，甚至还存在继承人已去世由此产生转继承等复杂的情况，诉讼程序上难度较大。这种情况的诉讼作者就办理了一起，过程太过曲折。

二、什么类型的安置房可以买——买已办理产权登记的安置房最好，已实际交付的安置房次之，尚未交付的安置房尽量不要买

正如上文所述，与登记的产权人进行交易受法律保护，如可以选择，购买已办理产权登记的安置房风险最小，其次是已经交付尚未登记的安置房。对于只有安置协议，尚未交付的安置房，建议不要购买，房屋尚未交付，可不确定因素太多，比如房屋具体坐落，实际获得的面积等都不确定，不确定因素越多，风险也越高。

三、如何设计合同条款——规范设计配合过户及违约条款

合同主体：对已交付但未办理产权登记的安置房屋，全部权利人均作为出卖人，或者由全部权利人书面授权一人作为当事人也可以，但最终法律效果归于全部权利人。如已交付未办产权登记但已实际内部分割的安置房，应与分割协议（核实真实的前提下）上的权利人进行交易，并将分割协议作为合同附件。

过户条款：对于已经交付但未办理产权登记的安置房屋，约定一旦具备办证，出卖人应积极配合办第一手不动产权证，并自办证后一定时间（建议要明确）内，将安置房过户至买受人名下或买受人指定的人名下，由此产生的税费如何承担等。

对于已经办证的安置房屋，如产证未满2年，可以约定2年期满，出卖人应自2年期满后的一定时间（建议明确）内配合办理过户，如已满2年，则应自首付款付清后一点时间（建议明确）内配合办理过户，过户产生的税费如何承担等。

违约条款：如买方不按时足额支付房款，视为违约，应自逾期之日起按照未付金额的万分之五（标准可以据实调整）按日支付违约金至全部应付金额付清止。

如卖方不按本协议约定配合办理过户或因卖方原因无法完成过户手续，均视为卖方违约，卖方应按照总房款的20%承担违约责任。卖方家庭矛盾等原因导致无法办理过户手续等均视为卖方原因。

任一方违约，由此产生诉讼的，违约方应向对方承担因此产生的诉讼费、交通费、律师费等全部维权合理费用。

目前基于几年前安置房交易引起的纠纷较多，主要是合同约定不清及房价上涨导致卖家有意加价引起。如是因合同约定不清所致，可以经过诉讼交由司法裁决，如是有意加价，作者认为大可不必，如一意孤行最终大概率无功而返，还有可能需要付出更多的违约成本。