二手商铺买卖税费需要多少（购买北京一二手商铺的区别！）

1、投资性质，风险不同

投资二手商铺，购买的是商铺现状，周边配套以及入住率趋于稳定，大部分带租户，买到既有收益，一眼就能看到回报，风险相对较低；一手商铺购买的是预期,未来规划，大多数为期房，即使现房入住率也很低，周边配套不完善，买到后会存在空置期，存在不可预计性，风险可控性较低。

2、售价不同

二手商铺的价格由租金回报率决定，通常是按照 5%的回报率倒推报价，报价等于年租金/5%，售价相对较高。一手商铺，特别是社区住宅底商，整体项目以销售住宅为主，基本上为政府要求的社区配套，不属于主要盈利产品，而且又处于空置无回报阶段，所以售价相对较低，售价为住宅的 1.5~2 倍。

3、升值空间不同

无论是购买一手商铺还是二手商铺，买家的最终目的都是为了租金回报和升值，决定商铺的价值的因素也是租金。二手商铺购买时已经是升值后的价格了，虽然二手铺具备稳定可观的租金，社区都已经成熟，高入住率，商家的生意也已经稳定，但是也预示着客流量已经达到顶峰，租金增长空间有限，长期回报率、增值与 GDP 相同，很难会有大幅度的提升，所以也会直接影响商铺自身的价值提升。好多市区成熟的社区就是很好的案例，买后 3 年租金和售价都没什么变化，这种情况就等同于购买了三年期固定理财产品，商铺自身毫无升值。然而一手商铺则恰恰相反，刚买入时租金回报较低，但售价也相对较低。社区成熟过程也正是租金上涨，商铺增值的过程。现在北京新社区的完全成熟周期大概为 3~5 年，这个正是商铺自身增值幅度最大的时间段，租金回报率会涨到原购入价的 10%~15%，商铺价值相应增值 2~3 倍。和商铺自身升值的资金相比，空置期影响的租金显然是微不足道。

4、税费不同

二手商铺：契税=房价*3%，增值税及附加=增值额*5.6%，土地增值税=增值额*30~60%，个税=增值额*20%（个人名义购买），印花税=千分之一（买卖双方各万分之五）。

一手商铺：契税=房价*3%，印花税=万分之五