为什么总价包干比单价包干结算更合适？

总价包干需要考虑影响结算额的工程量、综合单价、工程变更、价款调整，其中综合单价、工程变更、价款调整这三项，总价合同与单价合同没有区别。总价合同与单价合同的区别在于工程计量，工程量由甲方提供，结算时按图纸计算工程量。若招标时施工单位已经核对了工程量，结算时工程量变化由施工方承担，结算时不再核对工程量。

非国有投资项目，特别是房地产交易市场，多采用非标清单计价，固定总价与清单计价的固定总价有很大差别。就当前房地产市场交易模式下讨论，总价包干比单价包干合适。下面我们结合案例进行分析：

案例：某住宅项目采用单价合同结算的弊端

某房地产住宅项目，为多层建筑，招标时采用模拟清单，项目建筑面积18万平方米，合同价3.5亿元。施工图纸收到后进行清标，甲乙双方核对工程量，签订固定总价包干合同。其中，合同约定工程变更小于5000元结算时不计算；人工和材料价格变化不调整；措施项一次性包死，结算时在任何情况下都不进行调整。

合同约定，清标过程中由施工单位充分考虑报价，结算时漏项缺项提出修改意见，若没有修改意见，则视为施工单位已经包括在其它单项中。

最终成本核算分析得出以下结论：

谈价议价环节的消耗量变化

甲方在招标时，感觉施工单位报价较高。进行谈价议价后调整报价。钢筋分项是费用占较大的项，甲方从人、材、机综合单价分析表中得知，施工单位报价钢筋清单项材料价填报4023.82元/吨（如下图），通过调研市场价格，甲方得知钢筋市场价3500元/吨，于是把此项列为重点谈判突破口。

甲方谈判人员要求施工单位解释钢筋分项的材料费组成，而施工单位回复：“钢筋购买价格3500元，损耗率7%约280元，涨价风险220元，其它材料20元”。

甲方谈判人员查找定额中钢筋损耗约2%~3%，以报价偏高超出正常消耗量为由，要求施工单位降低综合单价。施工单位不肯让步，甲方以议标不通过手段，迫使施工单位领导出面让步。

通过计算，钢筋项目总用量9000吨，降低2%报价损耗率，即9000*4%*4023.82＝144万元。而其它填报较低消耗量的清单项甲方不予调整增加，这样实际是挑报价毛病的方式“砍”总价。

设计变更调减施工单位亏损

在施工过程中，甲方下达设计变更单，室内墙面水泥砂浆原20mm厚变更为15mm厚，项目整体18平方米，墙面面积约37万平方米，甲方以变更为由调减该项合同额的1/4，原报价25.64元/m²，370000*25.64*0.25＝237万元。

结算中施工单位不服，不应该扣减237万元。理由是报价表中室内墙面水泥砂浆25.64元/m²本身报价就是亏损的，施工时抹灰班组分包是22元/m²，砂浆材料价格约7元/m²，做下来成本价格应该30元/m²。而设计变更只是厚度变化，实际抹灰过程中，抹灰班组分包的价格厚度减少，分包结算并不减少，施工成本是一样，所以，扣减合同额不合理。

甲方委托第三方咨询公司审计，咨询公司对设计变更没有计价依据，认为扣减1/4的价格是依据消耗量同比增减原理。在施工单位看来，抹20mm厚与抹15mm厚，基层处理的人工、材料是一样的，所以同比扣减不合理。但最终施工单位拿不出结算依据，只能承认咨询公司扣减办法。

外墙涂料设计变更的影响

清单报价中外墙为真石漆，在外墙装修时设计变更为同颜色的弹涂涂料。设计变更下达施工单位以后，因为清单中没有对应的弹涂涂料价格，要现场双方议价，通过认质认价的方式确定。

经过两轮谈判以后，施工单位申报弹涂涂料价格为45元/m²，而甲方让涂料专业分包人报价为32元/m²，施工单位对该报价不认可。

甲方以施工单位虚报价格为由，此项改变为甲指分包，给总包服务费2%，用专款专用的方式解决变更问题，以涂料专业分包人报价为32元/m²，再加0.64元的总包费，确定综合单价为32.64元/m²。

经过分析，原清单中外墙真石漆报价84.81元/m²（如上图），利润约25%，设计变更后甲方给的总包服务费还不够外架租赁费用，利润为零。外墙面积为14万平方米，按报价清单利润计算为21元/m²，外墙面变更以后，实际项目利润减少约294万元。

单价合同带来的风险分析

经过成本核算分析，谈价议价环节、外墙抹灰设计变更、外墙真石漆改为甲指分包，这三项总差价675万元，约占总造价的2%，项目在施工过程中材料涨价约4%，项目整体账面是没有赚钱。

谈价议价环节、外墙抹灰设计变更、外墙真石漆改为甲指分包，这三项清单报价的明细报价有偏差，甲方盯着报价漏洞对图纸进行优化。若是总价包干施工单位把报价分析表隐藏在合约外，就降低了甲方图纸优化的风险。

总结

在交易环境不同的情况下，总价包干和单价包干的解释也不相同，合同拆分颗粒度越细，控制造价偏差越小，施工单位利用颗粒度划分不清楚在施工过程中签证增价，而房地产的甲方利用拆分颗粒度来控制成本，细化颗粒度减少施工单位的结算价款。可以把一些甲乙双方在施工过程中的争议（如下图）分析：

通过分析以上四个问题，我们可知，施工过程中总价合同多是因为一些变量出现问题。所以，总价合同不管是甲方提供工程量，还是施工单位核对工程量，都必须在确定合同价格时核实。特别是私企的预算人员，投标时人手紧张，容易忽略核实工程量的任务，导致工程结算时非常被动，本来在投标时可以委托第三方核实工程量，花小钱就能排除隐患，结果冒着巨大的风险，拖到工程结算时才发现因总价包干亏损，最后无法补救，只能承担损失。

对房地产项目采用模拟清单招标而言，报价拆分越细，施工单位面临的风险就越大。总价包干与单价包干相比，总价包干拆分细度较大，可降低甲方盯着报价扣减的风险。所以，工程结算时总价包干比单价包干合适。

总价包干项目与单价包干项目，

哪一个对工程结算更加有利？

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