最近我们买房群里经常讨论回迁房能不能买？这篇文章详细地介绍回迁房。

一、回迁房的类型

1、二类经济适用房。拿到房本就可以上市交易，交易时需要缴纳土地出让金，土地出让金是网签价的3%。

2、三定三限三结合，又叫定向安置房。房本满五年才可以交易，不需要缴纳土地出让金，交易时和商品房税费一样，满五唯一只有契税。

3、村集体土地建设的房子，也叫“小产权”。没房本，无法上市交易，这种也会被称为“回迁房”。这类房产要谨慎，不能过户，只能私下签合同，还需要全款，是非常没有保障的，不建议买。（本文提及的回迁房不包含这种类型）

我们买房群里常说的回迁房，通常是指的二类经济适用房。

如果是还没有下房本的回迁房，是不建议碰的，什么时候下房本没有保障，下了房本后，业主会不会反悔也没有保障。

二、回迁房的转商费

只要是拿到房本的回迁房，都是可以买卖的，没有风险，贝壳平台上的回迁房，都是可以上市交易的，可以放心购买。税费有高有低，要根据房子的情况来看。

二类经适房的转商费并不高，在政策房里算是比较低的。土地出让金是3%。

举个栗子：一套400万的房子，土地出让金=400*3%=12万。

如果想少交土地出让金，可以通过赠与的方式转商，赠与的过程中，按最低过户指导价，交土地出让金就可以。

一般小区的过户指导价在2万左右，一个80平米的房子，土地出让金=20000*80*3%=4.8万。也就是说，如果业主配合转商，转商费也就四五万。

三、回迁房的优缺点

回迁房的优点：

（1）回迁房最大的优点，就是便宜，比同地段的纯商品房小区，至少便宜20%左右。

（2）考虑回迁房的，预算一般都在500万以内，买回迁房可以选一个好地段，通勤近一些，流通性好一些。南三环的回迁房，和南五环外的商品房一个价，环线靠里的流通性好多了，卖的时候关注的人也多。

（3）回迁房社区周围一般比较成熟，生活配套都挺好。

回迁房的缺点：

（1）品质差，回迁房大多都不是人车分流的，小区绿化做的一般，物业维护差，楼道里大多是没有贴瓷砖的，堆积杂物现象多。

（2）密度大，10年以前的回迁房基本都是塔楼，两梯8户、三梯12户；10年以后都是两梯四户的板楼，但总高得有二十七八层。

（3）出租率高，很多家庭不止分了一套房，多余的会出租，所以，回迁房出租率高一些。

关于居民素质，回迁房居住的大多是拆迁户，相比商品房来说，平均年龄偏大一些。经常听到有说，回迁房里大爷大妈有在超市不排队的、有为了抢纸盒子打架的，等一些现象。但我觉得，哪个小区都有素质高和素质低的，商品房里也有为了抢车位打架的，也有门口堆杂物的、楼顶做违建的。

四、常见的回迁房小区

回迁房小区里有口碑很差的，比如弘善家园，密度大、环境差、户型采光不好，狗屎多，一提回迁房必举例的小区。

弘善家园

也有很多回迁房小区环境是很不错的：合顺家园、广安康馨家园、北店嘉园、西局玉园、亚林西居住区、将府锦苑、北坞嘉园，等等。

广安康馨家园

流通性非常好的回迁房小区：融泽嘉园、丽泽景园、南庭新苑，等等。

融泽嘉园

近几年，还出了很多品质很好的回迁房，目前没下房本，比如东风苑（干挂石材外立面，看起来和泛海差不多），刘孟家园（气势压过旁边的中海豪宅）。

五、能不能买回迁房？

550万以上的预算，不建议考虑回迁房，预算低的，没得选，可以选择回迁房过渡一下。

一方面，看自己能不能接受回迁房的一些缺点，另一方面，看你想住多久，如果住四五年就换房，那就宁可买近的回迁房，保证流通，也别买太偏的商品房，到时候不好卖。

举个南庭新苑的例子，我们买房群，买这个小区的群友，超过十个了。新宫地铁站附近，流通性非常好，缺点极其明显，小区环境不好，物业等同于没有，草坪上停车、隔音差，等等。

但是，300-350万买一个68平米的中间楼层两居室，近地铁+双轨+有商场+有电梯+正规两居+楼龄新（2010年建成）。同样价位买个商品房，得去4号线的尽头天宫院了，那边的流通性可比新宫差远了。